בחודשים האחרונים אנו עדים להכרזתן של חברות בנייה רבות, וביניהן אף מהגדולות והמפורסמות בענף, על כניסתן לראשונה לתחום התמ"א 38. רגע לפני שאנו ממהרים לאסוף חתימות מהשכנים ולהתקשר עם חברת בנייה כדי לחזק את הבניין וליהנות משדרוגו, מומלץ לדיירים לעצור לרגע ולבחון- מהי הדרך הכלכלית המשתלמת ביותר עבורם?
בימים אלו מלאו שלוש שנים לאישור תיקון מספר 2 לתמ"א 38, המאפשר למעשה הריסה של הבניין הישן ובנייה של בניין חדש ומחוזק. פרויקטים ראשונים שקיבלו אישור לביצוע על פי הליך זה, יוצאים כעת לפועל, כאשר לפני שנה התקבל אישור התיקון השלישי. למרות זאת, קיימים עדיין דיירים הבוחרים כיום באופציית חיזוק הבניין הישן והרחבתו ללא הריסה ובניה, וזאת על פי ההטבות והזכויות שמעניקה תמ"א 38 על תיקוניה.
אחד הגורמים המרכזיים שמושכים דיירים רבים לקדם תמ"א 38/1 בבניין מגוריהם, הינו העובדה שבניגוד להריסת הבניין ובנייתו מחדש, מספיק אחוז הסכמה נמוך יחסית של הדיירים על מנת להחל בביצועו, לצד העובדה שאין צורך לנדוד לדירה חדשה לתקופת הבנייה. עם זאת, חיזוק הבניה לפי תמ"א 38/1 עשויה בטווח הארוך להיות עסקה פחות משתלמת מבחינת הדיירים באופן משמעותי לעומת הריסה ובניה מחדש לפי תמ"א 38/2 בשל מספר סיבות.
ראשית, תהליך החיזוק לפי 38/1 הינו שיפוץ שעיקרו קוסמטי. תשתיות הבניין אינן מחודשות ומבחינה זו מדובר בדירה הישנה שהתווספו לה אלמנטים חדשים. מעבר לכך, מדובר בהרחבה וציפוף של הבניין הישן, דבר המכביד על התשתיות הישנות, ועל כן אף רצוף בעיות ביישום ואינו אידיאלי מבחינה הנדסית. מכאן שהדייר המייחל לקבל דירה חדשה, נותר עם דירתו הקיימת שזכתה בסופו של דבר לחיזוק ולשדרוג קל בלבד.
זאת ועוד, הדירה המתקבלת אומנם זוכה לעיתים להרחבה בזכות חדר נוסף, אך פעמים רבות תכנונה סובל מחוסר הומוגניות, שכן מיקום החדר הנוסף לא בהכרח "מסתדר" עם תכנון הדירה המקורי.
בנוסף, בתוך מספר שנים מועטות מראה הבניין ייפגם, בשל העובדה שחידושו נעשה טלאי על גבי טלאי. כלומר, ישנם חלקים שיחודשו במסגרת השיפוץ או שלא יזכו לחידוש כלל, וישנם חלקים חדשים שיבנו מחדש, הבניין יזדקן באופן לא אחיד וניכר יהיה לראות זאת במשך השנים. חוסר האחידות במראהו החיצוני של הבניין יבלוט ויפגום בו.
לצד אלה, ישנו חסרון בולט נוסף שלא כדאי להקל בו ראש- בזמן החיזוק והשיפוץ במסגרת תמ"א 38/1 הדיירים נותרים לגור בדירותיהם, ובמשך שנה וחצי חיים בתוך אתר בנייה על כל המשתמע מכך- סובלים מרעש, אבק ואיכות חייהם שנפגמת באופן ניכר.
ישנם חסרונות אחרים, ביניהם שאלת האחריות על החלקים השונים בבניין- מי ייקח אחריות ועל איזה חלק- הישן? החדש? על החיבור ביניהם? בנוסף, לדירות הישנות לא תמיד מתווספת חניה, ולעיתים עם התווספות הדיירים חדשים, עלולה להיווצר מצוקת חנייה.
מכל אלה עולה, כי הבחירה בתמ"א 38/1 אינה בהכרח הבחירה האופטימאלית, על אף היותה פשוטה יותר לביצוע, והיא צריכה להיבחר אך ורק במקרה שבו לא ניתן בשום אופן ליזום פרויקט פינוי, הריסה ובניה מחדש במסגרת התמ"א, ואין לראות בה מהלך תכנוני אופטימאלי לחידוש העירוני, אלא באין ברירה.
גידי רבינוביץ', מבעלי קרן נדל"ן, ומנכ"ל לשעבר של חברות הנדל"ן מבני גזית, רסקו והאחים עופר
